デサパークシティ(Desa ParkCity)のコンドミニアムの表面利回りは、主要9棟で4.85〜5.72%です(iProperty現役掲載176件(賃貸・2026年9月29日時点・当サイト集計)とNAPIC由来の公開成約568件(list.my集計・2026年9月時点)から算出)。成約中央値PSF(1平方フィート単価)は2021年のRM966から2025年のRM1,240.5へ28.4%上がりました。棟別の表面利回りから出口の厚さまでを自社データで整理します。
結論|表面4.9〜5.7%、成約PSFは4年で+28%、出口は3棟が厚い
第一に、表面利回りは概ね4.9〜5.7%です。最上位はパーク・プレイスの5.72%、次いでサウス・ブルックスの5.16%、ノースショア・ガーデンズの5.12%。棟間の差は0.9ポイントほどで、利回りだけで棟は選べません。
第二に、成約中央値PSFは2021年RM966(41件)から2025年RM1,240.5(124件)へ28.4%上昇しました(計算根拠: (1,240.5−966)÷966=28.4%)。年率換算で約6.4%。
第三に、出口の厚さは棟で違い、直近12ヶ月の公開成約が10件を超えるのはパーク・プレイス、パーク・リージェント、サウス・ブルックスの3棟だけです。
棟別の表面利回り|計算式と9棟の並び
計算式は「iProperty現役賃貸掲載の賃料PSF中央値(月額)×12 ÷ NAPIC由来の公開成約の直近12ヶ月中央値PSF」。サウス・ブルックスなら、賃料PSF RM5.21×12=RM62.52を成約PSF RM1,212で割って5.16%です。直近12ヶ月の成約が無い棟は全期間の中央値で代用しました。賃料は掲載(asking)ベースで、成約賃料より高めに出ます。
| 棟 | 賃貸掲載 | 賃料PSF/月 | 成約PSF(基準) | 表面利回り |
|---|---|---|---|---|
| パーク・プレイス | 10件 | RM7.43 | RM1,558(直近12ヶ月) | 5.72% |
| サウス・ブルックス | 16件 | RM5.21 | RM1,212(直近12ヶ月) | 5.16% |
| ノースショア・ガーデンズ | 19件 | RM3.98 | RM933(全期間) | 5.12% |
| ウェストサイドI | 15件 | RM3.48 | RM833(直近12ヶ月) | 5.02% |
| ブリーズウェイ | 12件 | RM3.88 | RM929(直近12ヶ月) | 5.02% |
| ワン・セントラルパーク | 12件 | RM4.91 | RM1,175(直近12ヶ月) | 5.01% |
| ウェストサイドII | 16件 | RM3.67 | RM886(直近12ヶ月) | 4.97% |
| ウェストサイドIII | 13件 | RM4.72 | RM1,149(直近12ヶ月) | 4.93% |
| パーク・リージェント | 12件 | RM8.41 | RM2,082(直近12ヶ月) | 4.85% |
表注: 賃料PSFは丸め値のため、再計算で0.01ポイントずれることがあります。ソフィヤ・レジデンシは公開成約4件がすべてRM30万〜37万台(RM348psf)で非市場取引の疑いがあり、計算上の9.60%は見かけ上の数字なので外しました。ナディアとゼニアはコンドと戸建が混在するため参考値扱いとし、表から外しました。
表面から実質へ|差し引く費目と目安
差し引く費目を挙げます。
- 管理費(Maintenance Charges): ウェストサイドIIIは分譲時案内でRM0.36psf/月(EdgeProp・PropertyGuru掲載)、パーク・プレイスは分譲時想定でRM0.44psf/月(PROPCAFE・2021-01)。最新額は要確認。棟別の実額は管理費の記事にまとめています。
- 修繕積立金(Sinking Fund): Strata Management Act 2013で管理費の10%以上。
- 固定資産税(Cukai Taksiran): クアラルンプール市(DBKL)は住宅に年間評価額(Annual Value=DBKLが見積もる年間賃料)の4%を課します(2014年以降・連邦直轄領省の2013年12月発表)。評価額は市場賃料より低いことが多く、実額は請求書で要確認。地代(Cukai Petak)は別途、連邦直轄領土地鉱物局(PTGWP)に年1回納めます(金額は区画ごと・要確認)。
- 空室・家具更新: 1年契約が基本で退去のたびに空室が出ます。賃貸掲載176件中129件(73.3%)がフル家具付きで、入れ替え費用も要ります。
- 所得税: 非居住者(年間滞在182日未満が目安)の賃料所得は一律30%で所得控除なし(LHDN公式・2026年9月時点)。管理費・固定資産税などの経費は差し引けます。
ウェストサイドIIIで目安を計算します。前提は賃料RM5,800/月、1,271sqft、価格RM1,460,379(直近12ヶ月中央値PSF RM1,149×1,271sqft)。空室は年1ヶ月、管理費+修繕積立金はRM0.396psf、固定資産税は上限側(評価額=市場賃料)、家具更新は5年でRM30,000と仮定します。賃料収入RM63,800(5,800×11ヶ月)から管理費等RM6,040(0.396×1,271×12)、固定資産税RM2,784(69,600×4%)、家具更新RM6,000を引くとRM48,976、実質利回り3.35%(48,976÷1,460,379)。非居住者はさらに所得税RM16,493((63,800−6,040−2,784)×30%)が引かれ、税引後RM32,483、利回り2.22%です。
表面4.93%が経費を引くと3%台前半、非居住者の税引後で2%台前半。仮定次第で動きますが、表面から2〜3ポイント落ちると見るべきです。
価格推移|タウンシップ全体は4年で+28%、2026年は11件のみ
面積400sqft未満の異常値を除いた年別の中央値PSFです。
| 年 | 中央値PSF | 件数 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | RM966 | 41件 | — |
| 2022年 | RM980 | 91件 | +1.4% |
| 2023年 | RM1,103.5 | 138件 | +12.6% |
| 2024年 | RM1,114.5 | 158件 | +1.0% |
| 2025年 | RM1,240.5 | 124件 | +11.3% |
| 2026年(1〜2月) | RM1,548 | 11件 | 参考 |
上昇は2023年と2025年に段が付いています。2025年の+11.3%には、新築のパーク・リージェントとパーク・プレイスの高単価成約が加わった構成変化も含まれます。2026年のRM1,548は11件だけの参考値です。
棟別では差がはっきりします。サウス・ブルックスは2021年RM869(13件)から2025年RM1,194(19件)へ+37.4%、ウェストサイドIIIは2021年RM891(3件)から2025年RM1,107.5(8件)へ+24.3%。一方、ウェストサイドIIは2021年RM871と2025年RM855.5でほぼ同水準、ワン・セントラルパークも2022年以降横ばいです。10件未満の年は中央値が動きやすく、方向感だけを読んでください。
売出価格と成約価格の乖離|売り手の強気度
iProperty現役売出223件(2026年9月29日時点)の希望価格PSF中央値と成約PSFの比較です。
| 棟 | 売出PSF(件数) | 成約PSF(基準) | 乖離 |
|---|---|---|---|
| ノースショア・ガーデンズ | RM1,115(15件) | RM933 | +19.5% |
| ワン・セントラルパーク | RM1,393(20件) | RM1,175 | +18.6% |
| ブリーズウェイ | RM1,070(19件) | RM929 | +15.2% |
| パーク・プレイス | RM1,657(17件) | RM1,558 | +6.4% |
| パーク・リージェント | RM2,192(19件) | RM2,082 | +5.3% |
| ウェストサイドIII | RM1,183(17件) | RM1,149 | +3.0% |
| サウス・ブルックス | RM1,214(13件) | RM1,212 | +0.2% |
ウェストサイドIとIIは、2026年9月29日時点で現役の売出が0件のため乖離を出せません。
乖離が小さいサウス・ブルックスとウェストサイドIIIは、価格が読みやすい棟です。乖離18%超のワン・セントラルパークとノースショア・ガーデンズは売り手の希望が成約実績から浮いており、買うなら成約PSFを根拠に交渉する余地が大きく、持っている人が売出価格で売れると考えるのは危険です。パーク・リージェントは+5.3%と小さく見えますが、成約側はRM9,350,000までの大型住戸が混じり中央値が押し上げられているため、住戸タイプを揃えて比べる必要があります。
出口戦略|流動性・RPGT・買い手層
流動性。 直近12ヶ月の公開成約はパーク・プレイス24件、パーク・リージェント14件、サウス・ブルックス12件、ウェストサイドI 7件、II 6件、III 5件、ワン・セントラルパーク2件、ブリーズウェイ1件、ノースショア・ガーデンズ0件。公開分は一部ですが、棟間の順位は動きません。
譲渡益税(RPGT)。 保有6年目以降の売却は、マレーシア市民・永住者が0%、非市民は10%です(LHDN公式・2022年1月以降)。5年以内は非市民が一律30%、市民でも3年以内30%・4年目20%・5年目15%。費用と手順は売却の記事へ。
買い手層。 クアラルンプールの外国人最低購入価格はRM1,000,000で、それ未満の住戸は買い手がマレーシア人に限られます。ウェストサイドI・IIとサウス・ブルックスの下限帯が該当。手順は外国人の購入手順の記事へ。
投資に向く棟・向かない棟|用途別の整理
- 利回りと値上がりの両取り: サウス・ブルックス。表面5.16%、成約PSF+37.4%、直近12件、乖離+0.2%と4指標とも上位。弱点は920戸の競合です。
- 利回り重視・元本は抑えたい: ウェストサイドI・II。表面5.0%前後(4.97〜5.02%)で成約PSFはRM833〜886と元本が軽い。ただし値上がりは緩やかか横ばいで、RM100万未満の住戸は外国人に売れません。
- 新築で利回りも取りたい: パーク・プレイス。表面5.72%で最上位、直近24件と流動性も厚い。ただし竣工直後のため、賃料が落ち着いた後の水準は未知数です。
- 資産防衛: パーク・リージェント。表面4.85%で、Parkfrontの最上級棟として買い手層が厚い。住戸タイプの幅が大きいので同タイプの成約で見ること(パーク・プレイスとの比較記事)。
- 慎重に: ワン・セントラルパークとノースショア・ガーデンズ。成約PSFが横ばいで売出が18%超浮き、直近12ヶ月の公開成約も2件と0件。値引き交渉が前提です。
住まい選び・投資判断にどう効くか
表面利回り4.9〜5.7%は、RM150万の住戸の賃料相当額が月RM6,100〜7,100という意味で、自分で住む人が買う・借りるを比べる物差しにもなります。
投資なら順番は「出口→実質利回り→棟」です。6年以上持てるか、外国人にも売れる価格帯(RM100万以上)かを確かめ、次に表面から2〜3ポイント落ちる実質利回りで要求水準を満たすかを見て、最後に棟を選ぶ。利回り差は0.9ポイントしかないので、棟は流動性と値上がり実績で決まります。
賃貸需要の実勢は賃貸相場の記事、棟の序列はコンドミニアム12棟の記事、他エリアとの比較はモントキアラとの比較記事へ。予算・目的・保有予定年数をWhatsAppで送っていただければ、その時点の売出と成約データを突き合わせて個別に案内します。購入資金の組み方と月返済の試算は住宅ローンの記事を参照してください。
注意書き: 表面利回りは掲載賃料ベースで実勢より高めに出ます。成約データはlist.myの公開分のみで、要ログイン分は含みません。税率・費用は2026年9月時点の公開情報で、個別の適用はLHDN・DBKL・税理士に確認を。本記事は投資判断の助言ではありません。
よくある質問
デサパークシティのコンドの表面利回りは何%ですか
主要9棟で4.85〜5.72%です(2026年9月29日時点・当サイト集計)。最上位はパーク・プレイスの5.72%、最下位はパーク・リージェントの4.85%です。
実質利回りはどのくらい落ちますか
経費と空室・家具更新を引くと、ウェストサイドIIIの試算で表面4.93%が3.35%になります。非居住者は賃料所得に一律30%の所得税がかかり、税引後2.22%です。
外国人が売る時の税金はいくらですか
譲渡益税(RPGT)は非市民が保有5年以内で一律30%、6年目以降で10%です(LHDN公式)。市民・永住者は6年目以降0%。6年以上持つ前提が現実的です。
一番流動性が高い棟はどこですか
直近12ヶ月の公開成約はパーク・プレイス24件、パーク・リージェント14件、サウス・ブルックス12件で、この3棟が突出しています。
利回りが高いのにおすすめしない棟はありますか
ソフィヤ・レジデンシは公開成約4件に非市場取引の疑いがあり、見かけ上9.60%と出ますが実勢ではありません。ワン・セントラルパークとノースショア・ガーデンズは成約PSFが横ばいで売出が18%超浮いており、投資目的なら値引き交渉が前提です。
