デサパークシティ(Desa ParkCity)の物件を売るとき、値付けの根拠は売出価格ではなく実成約データです。当サイトが集計するNAPIC由来の公開成約568件(2026年9月時点)では、棟により売出価格と成約価格に0.2〜18.6%の差があります。税金は不動産譲渡益税(RPGT)が中心で、市民・永住者は保有6年目以降0%、外国人は6年目以降も10%(LHDN公式・2026年9月時点)。仲介手数料は法定上限が売買価格の3%+SST 8%、売買契約(SPA)から引き渡しまでは3〜6ヶ月です。この記事では、相場の読み方から手取りの試算までを整理します。
相場の調べ方 売出価格ではなく実成約で読む
マレーシアの不動産取引はNAPIC(国家不動産情報センター)に登録され、成約価格が公開されます。当サイトはこれをlist.my経由で棟別に集計しており、対象は21街区・568件(2026年9月収集。公開分の最新成約は2026年2月)。一方、iPropertyの現役売出223件(2026年9月29日時点)からは「売主の希望価格」が分かります。この2つを並べたのが次の表です。
| 棟 | 直近12ヶ月の成約(件数・中央値PSF) | 現役売出の中央値PSF(件数) | 乖離 |
|---|---|---|---|
| パーク・プレイス | 24件・RM1,558 | RM1,657(17件) | +6.4% |
| パーク・リージェント | 14件・RM2,082 | RM2,192(19件) | +5.3% |
| サウス・ブルックス | 12件・RM1,212 | RM1,214(13件) | +0.2% |
| ウェストサイドIII | 5件・RM1,149 | RM1,183(17件) | +3.0% |
| ワン・セントラルパーク | 2件・RM1,175 | RM1,393(20件) | +18.6% |
計算根拠: 乖離=(売出中央値PSF−成約中央値PSF)÷成約中央値PSF。例: Park Placeは(1,657−1,558)÷1,558=6.4%。成約はNAPIC由来の公開成約(list.my集計・2026年9月時点)、売出はiProperty現役掲載(2026年9月29日時点)。
乖離が小さい棟(South Brooks +0.2%、Westside III +3.0%)は売出が成約に近く、値付けを間違えにくい市場です。Park Place(+6.4%)とPark Regent(+5.3%)も売出が成約より数%高い程度です。乖離18.6%のOne Central Parkは成約自体が薄く、売出価格が相場を示していません。Park Regentは、直近成約に上限RM9,350,000の大型住戸が混じり中央値が押し上げられているため、住戸タイプを揃えて比べる必要があります(パーク・リージェントとパーク・プレイスの比較記事)。
値付けは「面積・階数の近い個別成約を3〜5件拾い、その中央値を基準に売出の並びで調整する」が基本です。タウンシップ全体の成約中央値PSFは2024年RM1,114.5(158件)から2025年RM1,240.5(124件)へ11.3%上がっており(計算根拠: (1,240.5−1,114.5)÷1,114.5)、古い成約をそのまま使うと安く売ることになります。棟別の序列はコンドミニアム12棟の記事を参照してください。
売却の流れと各段階の期間
中古(サブセール)売却は次の順で進みます。期間は現地法律事務所(Donovan & Ho・VCC Law)の解説に基づく目安です。
- 査定・値付け(1〜2週間): 買い手のローン枠は銀行の評価額(valuation)で決まるため、成約水準から離れた値付けはローンが付かず流れます。
- エージェント委任: BOVAEP(不動産鑑定士・エージェント・物件管理者委員会)登録のエージェントに書面で委任します。マレーシア不動産仲介基準(MEAS)の区分は独占(exclusive)・単独(sole)・共同(joint)・随時(ad hoc)。随時委任は複数社に頼めて、成約した1社にだけ払います。
- 掲載・内見(数週間〜数ヶ月): 棟の成約の厚さで変わります(後述)。
- オファーと手付: 買い手が申込書(Letter of Offer)に署名し、売買価格の2〜3%をearnest deposit(申込手付)として預けます。14〜21日以内にSPA署名が標準です。
- SPA署名: 手付を合計10%まで積み、残りは売主側弁護士がstakeholder(預り人)として保管します。SPA署名日がRPGTの「処分日」です(LHDN公式)。
- 州同意(買い手が外国人の場合): クアラルンプールでは連邦直轄領の土地局の同意が要り、1〜2ヶ月以上かかります。外国人の最低購入価格はRM1,000,000(2026年9月時点)。
- 残金決済(3ヶ月+延長1ヶ月): 標準のSPAは3ヶ月以内に残り90%を支払う定めで、延長1ヶ月には年8%の遅延利息が付きます。売主のローン残債は買い手側の銀行が先に返済(redemption)し、残りが売主に渡ります。
- 引き渡し(vacant possession): 残金受領から3〜5営業日以内が通例。管理費・光熱費は引き渡し日で日割り精算します。
SPA署名から引き渡しまで3〜4ヶ月、買い手が外国人なら5〜6ヶ月。売出から契約までの期間はこれに上乗せです。買い手側の手順は外国人の購入手順の記事に整理してあります。
エージェント手数料は上限3%+SST
仲介報酬はValuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981の規則第7附則(Rule 48)で上限が定められています。土地・建物の売買は売買価格の3%が上限、最低額はRM1,000(BOVAEP公式ポータル・2026年9月時点)。上限を超える請求はできず、上限以下なら交渉可能で、高額物件では2%台の合意も一般的です。
手数料にはサービス税(SST)8%が上乗せされます。2026年1月に6%へ戻ったのは賃貸・リース業務のみで、売買仲介は8%のままです(財務省発表・2026年1月5日)。RM2,000,000で売れば手数料RM60,000+SST RM4,800=RM64,800。支払うのは売主で、申込手付から差し引くか決済時に精算します。委任契約は担当者個人ではなく、登録エージェント会社の名義で結んでください。
RPGT(不動産譲渡益税) 保有5年が分水嶺
RPGT(Real Property Gains Tax)は、マレーシア国内の不動産の売却益に課される税で、内国歳入庁(LHDN)が所管します。税率は「売主の区分」と「取得からの経過年数」で決まり、2022年1月1日以降の処分には次の税率が適用されます(LHDN公式・2026年6月23日更新の税率ページ)。
| 処分の時期(取得からの経過) | 個人(市民・永住者) | 個人(非市民・非永住者)・外国法人 | マレーシア法人 |
|---|---|---|---|
| 3年以内 | 30% | 30% | 30% |
| 4年目 | 20% | 30% | 20% |
| 5年目 | 15% | 30% | 15% |
| 6年目以降 | 0% | 10% | 10% |
日本人の売主は、永住権がなければ「非市民・非永住者」の列です。経過年数は取得と売却のSPA日で数えます。
控除は、個人全員に認められる譲渡益のRM10,000か10%のいずれか大きい方(RPGT法第4附則第2項)と、市民・永住者だけの生涯1回の自宅売却免除(第8条・Form CKHT 3で選択)。費用は、処分側の仲介手数料・弁護士費用・価値を高める改装費と、取得側の印紙税・弁護士費用・仲介手数料を差し引けます。ローン金利は控除できません(LHDN公式)。改装の領収書は残してください。
源泉留保は買い手側の義務です。買い手側弁護士が売買価格の一定割合をLHDNに送金し、売主の税に充当します。市民・永住者は3%、非市民・非永住者は7%、マレーシア法人は保有3年以内5%・4年目以降3%(LHDN公式・2026年5月25日更新)。2026年課税年度の処分からは、売主が自己申告した税額を事前に通知すれば、買い手はその額と3%/7%の低い方を送金できます。
申告は売主がForm CKHT 1A、買い手がCKHT 2Aを処分日から60日以内に提出します。2025年1月1日からMyTaxのe-CKHTでの電子提出が義務です。留保分で足りない税額は処分日から90日以内に納付し、書類は7年間保管します(LHDN公式)。日本の居住者は日本でも譲渡所得の申告対象になり、納めたRPGTは外国税額控除の対象になりうるため、日本側の税理士に確認してください(要確認)。日本側の申告を含む税金の全体像は税金の記事を参照してください。
売却費用の試算 RM150万で買ってRM200万で売る4ケース
前提を固定します。2024年より前にRM1,500,000で取得(印紙税は段階税率でRM44,000)、RM2,000,000で売却、仲介手数料3%+SST 8%=RM64,800。弁護士費用と実費(売主側でRM1,000〜1,500程度・VCC Law)は含めていません。
計算根拠: 処分価格=2,000,000−64,800=RM1,935,200。取得価格=1,500,000+44,000=RM1,544,000。譲渡益=RM391,200。控除=RM10,000と391,200×10%=RM39,120の大きい方=RM39,120。課税譲渡益=RM352,080。
| ケース | 税率 | RPGT | 決済時の留保額 | 手取り(手数料・税引後) |
|---|---|---|---|---|
| A 市民・永住者、4年目 | 20% | RM70,416 | 3%=RM60,000 | RM1,864,784 |
| B 市民・永住者、6年目 | 0% | RM0 | 3%=RM60,000(申告後に還付) | RM1,935,200 |
| C 外国人、4年目 | 30% | RM105,624 | 7%=RM140,000 | RM1,829,576 |
| D 外国人、6年目 | 10% | RM35,208 | 7%=RM140,000(差額は還付) | RM1,899,992 |
計算根拠: RPGT=352,080×税率。手取り=2,000,000−64,800−RPGT。4年目と6年目の差はRM70,416で、市民でも外国人でも同じです(352,080×20ポイント)。外国人は6年目でも税額を上回るRM140,000が決済時に差し引かれ、還付まで手元に戻らない点に注意してください。
売れやすい棟・売れにくい棟
直近12ヶ月の公開成約は80件で、うちパーク・プレイス24件・パーク・リージェント14件・サウス・ブルックス12件の3棟で50件、62.5%を占めます(計算根拠: 50÷80)。買い手の層が厚く、成約に近い値付けなら期間を読める市場です。Westside I〜IIIも5〜7件と一定の厚みがあります(ウェストサイドI・II・IIIの比較記事)。売出との比率で見ると、Park Placeは売出17件に対して成約24件で、出せば動く棟。逆にOne Central Parkは売出20件に対して公開成約2件、ノースショア・ガーデンズは売出15件に対して0件で、売出が滞留しています。この2棟で売るなら、売出の並びより1〜2割低い成約水準に寄せる判断が必要です。
直近12ヶ月の公開成約がゼロの街区は8つ。Northshore Gardens・Safa Terraces・Southlake Terraces・Adora・Adiva・The Mansions・The Ridgewood(最終成約は2024年8月〜2025年7月)とSofiya Residensi(2022年8月)です。戸建街区は区画数が少なく、成約が年に数件しかありません。ここで売るなら、買い手の銀行評価が付くかを先に確認してください。
買い手の層に関わる制度変更もあります。2026年1月1日以降、非市民(永住者を除く)が住宅を買うときの印紙税は一律8%です(Finance Act 2025・現地法律事務所RDS Law Partnersほか)。RM2,000,000なら市民の段階税率RM64,000に対して外国人はRM160,000で、外国人買い手を見込む売主はその差RM96,000の分だけ値付けの余地が狭まっています。
売却判断にどう効くか 今売るか持つか
判断の軸は3つです。
保有年数。 4年目と6年目の税額差は上の試算でRM70,416。タウンシップ全体の成約中央値PSFは2024年から2025年で11.3%上がっており、RM2,000,000の住戸なら1年の値動きが税差と同じ桁です。5年目の売主は、あと1年で税率が15%から0%(外国人は10%)へ落ちるので、急ぐ理由がなければ6年目まで待つ計算が成り立ちます。
市場の厚さ。 成約が厚い3棟は、いま出しても期間と価格を読めます。成約ゼロの街区は売出から契約まで半年以上を見込み、その間の管理費・ローン金利も売却コストに入れてください。
持ち続ける場合の収益。 貸して持つ選択肢と比べるなら、賃料と成約価格から見た表面利回りが判断材料です。棟別の数字は投資利回りの記事、賃料の実勢は賃貸相場の記事にまとめています。
売却レンジは棟・間取り・階数で個別に変わります。棟名・間取り・階数・希望時期をWhatsAppで送っていただければ、同条件の実成約データと現役売出を突き合わせた売却レンジを個別に案内します。
よくある質問
売出から引き渡しまで、全部でどのくらいかかりますか
契約(SPA)から引き渡しまでが3〜4ヶ月、買い手が外国人なら州同意を含めて5〜6ヶ月です。売出から契約までは棟によって数週間から半年以上まで幅があり、成約が厚い棟ほど短く済みます。
外国人でも6年以上持てばRPGTはゼロになりますか
なりません。6年目以降0%になるのは市民と永住者だけで、非市民・非永住者の個人は6年目以降も10%です(LHDN公式・2026年9月時点)。RM10,000か譲渡益の10%の大きい方の控除は外国人にも適用されます。
仲介手数料は交渉できますか
できます。規則で定められているのは上限(売買価格の3%、最低RM1,000)で、下限ではありません。高額物件では2%台の合意も珍しくなく、委任契約書に率と支払い時期を明記してもらってください。
ローンが残っていても売れますか
売れます。SPA署名後に売主の銀行から残債証明(redemption statement)を取り、買い手側の資金で残債を先に返済し、残りが売主に渡ります。残債が売却価格を上回る場合は差額を自己資金で埋めます。
買い手が契約後にキャンセルしたら手付はどうなりますか
一般的なSPAでは、買い手の都合による不履行は手付10%が売主に没収されます。逆に売主が履行しない場合は手付の返還に加えて同額の損害賠償を払う条項が標準です。申込手付の段階の扱いは申込書の条項によるため、署名前に確認してください。
